Australien ist riessengross. Der Kontinent erreicht mit seiner Grösse von 7.692.030 km² fast die Ausmaße von Europa. Dabei hat Australien nur knapp über 20 Millionen Einwohner. Ich kann es kaum glauben, aber das entspricht in etwa der Bevölkerung von Nordrhein-Westfalen (zum Vergleich: Deutschland hat ca. 80 Millionen Einwohner). 86 Prozent der Australier leben an den Küsten, vornehmlich der Ostküste. Weite Teile Australiens sind dagegen bevölkerungsarm. In den Städten ballt sich die Bevölkerung. Der Trend: Stadtleben. Dorthin konzentriert sich alles. Sydney ist mit etwas mehr als 4 Millionen Einwohnern die grösste Stadt in Australien. Melbourne bringt es auf knapp 3,6 Millionen Einwohner. Tendenz täglich steigend. Klar, dass irgendwann der Wohnraum knapp wird. Den Platz bekommt, wer am meisten dafür bezahlt. Die Preise steigen. Die Wohnräume werden immer kleiner.
Immobilien in Australien
In Australien gehört es zur Mentalität, ein eigenes Haus zu besitzen. Laut einer Studie bewohnen die Australier weltweit die größten Eigenheime mit durchschnittlich 214 qm. So ist es kaum verwunderlich, dass es kaum Apartmenthäuser gibt und wenn, dass diese dann hauptsächlich von Zuwanderern oder ausländischen Studenten bewohnt werden.
Melbourne ist die am schnellsten wachsende Stadt in Australien.
Die Stadtteile Melbournes sind hip, bunt, alternativ, kinderfreundlich, multikulturell, kunstvoll. Sie bieten für jeden das passende Wohnambiente. Aber vor allem im Stadtzentrum ist die Wohnsituation problematisch. Hier existiert nur wenig Wohnraum, dem allerdings viele Wohnungssuchende gegenüberstehen. Daraus ergeben sich ziemlich hohe Immobilienkosten. Die Preise werden durch Nachfrage und Lage bestimmt. Je nach Lage und Wohngegend schwankt der Preis für Immobilien. So ist es nicht erstaunlich, dass man im „Edel-Vorort“ Kew doppelt so tief in die Tasche greifen muss, um eine Immobilie zu erwerben. In den Stadtnahen Vororten belaufen sich die Kaufpreise für eine 2-Schlafzimmer-Wohnung mindesten auf 350.000 – 400.000 AUD. Natürlich ist es auch in Australien üblich, einen Aufpreis für z. B. Meeres- oder Flussblick zu verlangen. Durchschnittlich liegt der Kaufpreis 6,4-mal so hoch wie das jährliche Durchschnittseinkommen eines Kaufinteressenten.
Melbourne als Market Place
2007 betrug das Wachstum von Melbourne 22 Prozent. Das ist mehr als jede andere Stadt in Australien (Brisbane an zweiter Stelle brachte es auf 17 Prozent Wachstum). Das zumindest habe ich bei meinem Einführungskurs in den Immobilienmarkt „The Melbourne Property Market“ gelernt. Die Immobilien-Firma Advantage Property.com.au„Advantage Property“ veranstaltet diesen kostenlosen Kurs regelmässig in der St. Kilda Town Hall. Um Laien in die Welt der Immobilien-Investition einzuführen. Und natürlich nebenbei neue Kundschaft zu generieren. Trotzdem eine sehr gute Möglichkeit, um sich Hintergrundinformationen zum Immobilienmarkt anzueignen. Informationen zu den Seminaren gibt es unter www.advantageproperty.com.au. Anmeldung ist erforderlich. Aktuell soll es laut „Advantage Property“ 20 Prozent mehr Immobilien auf dem Markt geben als noch vor zwölf Monaten. Eine sehr käuferfreundliche Situation nach Aussage der Immobilien-Investoren also. Beste Vorraussetzung, um sich in Melbourne eine Immobilie zu kaufen. Als Wohnraum oder als Finanzinvestition ist dabei egal.
Neben Melbourne ist Brisbane die am schnellsten wachsende Stadt Australiens und besticht durch seine Trendviertel. Aufgrund der hohen Nachfrage ist es keine Seltenheit mehr als eine Millionen Euro für den Kauf eines Apartments in einem der schicken neuen Apartmenthäuser am Fluss. Banken, Wolkenkratzer bilden heute die Skyline der traditionsreichen Metropole Brisbane. Im Durchschnitt liegt der Preis einer Immobilie 6 Mal so hoch wie das jährliche Durchschnittseinkommen.
Sowohl die Miet- als auch die Kaufpreise für australische Immobilien sind in den letzten Jahren regelrecht explodiert. Die Nachfrage ist momentan so hoch, dass selbst Ramsch- und Billighäuser maßlos überteuert vermietet oder verkauft werden. Die Kaufpreise für Häuser sind in einem Zeitraum zwischen 2000 und 2005 beispielsweise um über 70 % gestiegen.
Neben der gestiegenen Nachfrage bestimmt vor allem die Lage den Preis. Ist eine gute Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel und Schulen vorhanden, spricht der australische Makler bereits von einem „Hot Place“. Vorzüge wie das Vorhandensein von Einkaufsmöglichkeiten, Cafés, Restaurants, Parks, Strände usw. heben zusätzlich den Wert einer Immobilie an.
Situation auf dem australischen Immobilienmarkt in den Städten
Sydney zeichnet sich vor allem durch sehr viele Stadtteile bzw. Vororte aus. Während es durchaus möglich ist im Citybereich Apartment zu erwerben bzw. zu beziehen, bestimmen in den Vororten Häuser das Stadtbild. Wie alle großen australischen Metropolen muss auch Sydney einen großen Bevölkerungsansturm bewältigen. Um der großen Nachfrage für Wohnmöglichkeiten nachzukommen, wurden in den letzten Jahren immer mehr „Townhäuser“, vergleichbar mit Reihenhäusern, errichtet. Zurzeit sind sowohl Miet- als auch Kaufpreise sehr hoch. Momentan muss man beim Erwerb eines 4 Schlafzimmer-Hauses von einem Kaufpreis von 1.000.000 AUD zuzüglich Nebenkosten ausgehen. Der Durschnittpreis für ein Haus lag Ende 2005 bereits bei etwa 450.000 AUD. Im Vergleich: 1995 betrug dieser Betrag etwa 150.000 AUD.
Möglichkeiten für ausländische Immobilieninteressenten
Es besteht großes Interesse der australischen Regierung an Investitionen aus dem Ausland. Allerdings müssen diese mit den Interessen der Australier vereinbar sein. Um dieses zu gewährleisten, existieren unterschiedliche Voraussetzungen für den Erwerb von australischen Immobilien durch Ausländer. Vornehmlich richten sich diese nach der Art der Immobilie. Dabei wird zwischen Privatgrundstücken, Geschäften und Landwirtschaften unterschieden. Zeitgleich richten sich die Bestimmungen nach der Art des Visums des Käufers.
Australische Bauweise
In Australien bestimmen vor allem einstöckige Eigenheime das Immobilienbild. Selten entdeckt man mehrstöckige Apartmentgebäude oder alte Warehouses, die als Wohnungskomplexe umgebaut wurden. Die Eigenheime werden oft in der sogenannten „Brick“-Bauweise erstellt. Dabei handelt es sich um ein einstöckiges Gebäude, welches ohne Keller auf einem Fundament errichtet wird. Der Holzrahmen wird dabei mit Ziegel, Holz oder anderen Baumaterialien versehen und auf der Innenseite mit dünnen Gipskartonplatten stabilisiert. Die europäische Bauweise „Double Brick“ ist nur selten anzutreffen, obwohl diese für gewöhnlich mit einer besseren Isolierung und somit angenehmeres Wohnklima aufwarten. Typisch für Australien sind dabei ebenerdige Bauten, welche mit Ziegel- oder Blechdächern versehen sind. Letztere Art der Bedachung verursacht bei Regen allerdings eine sehr hohe Geräuschentwicklung. Ebenso werden typischerweise Schiebefenster mit einem dünnen Rahmen und schlecht isolierenden Einglasscheiben in die Häuser eingesetzt.
Die Hausfinanzierung in Melbourne
Und wie finanziert man den Immobilienkauf am besten? Am einfachsten geht das mit einem Kredit. Jeder Einwanderer ist nach Einreise die ersten zwei Jahre auf Probe in Australien und damit finanziell auf sich selbst gestellt. Das heisst keine finanzielle Unterstützung vo Staat. Erst mit der Permanent Residency(PR) oder dem Australian Citizenship ist die Kreditfähigkeit in Australien gegeben. Aber: Kredite für Immobilienkäufe sind auch innerhalb dieser zweijährigen Probezeit möglich. Beim Kauf stellt die Immobilie eine Sicherheit dar. Eigenkapital wird jedoch vorausgesetzt. Die goldene Regel ist hier: ab 20 Prozent Eigenanteil ist alles möglich. Jeder Fall bedarf jedoch einer speziellen Prüfung. Allgemeingültige Aussagen sind daher schwierig. Kredite für einen Hauskauf gibt es bei Banken, Credit Unions oder Kreditbrokern. Wer kaufen will, kann für den sogenannten „First Home Buyers‘ Grant“ in Frage kommen, der Immobilienkäufer beim ersten Kauf mit 7.000 Dollar unterstützt.
Sein Gesamtbudget sollte man sich von Anfang an festlegen. Und bei dem festgesetzten Betrag sollte man bleiben, um Finanzierungsprobleme zu vermeiden. Denn neben dem Eigenkapitalanteil wird bei Eigentum auch die Stamp Duty (Steuer vom Staat) fällig. Dazu kommen Anwaltskosten, Kosten für Bauinspektion. Und auch die jährlichen Fixkosten müssen bedacht werden.
Am wirtschaftlichsten ist es, eine Immobilie für mindestens zehn Jahre zu behalten. Eine „renovate and add value strategy“ stelt sicher, dass die Immobilie über die Jahre nicht an Wert verliert.